最近总被读者追着问：“现在到底能不能买房？”作为在楼市摸爬滚打十几年的老兵，必须再扯着嗓子喊一次：这几年真别随便买房！
准备买房的家庭，这五点建议务必记牢，全是拿真金白银换来的教训。
先算清“人口迁徙账”，远离“收缩型城市”的坑。买房前一定要查“全国城市人口流动地图”，这比看任何房价分析都管用。
国家发改委数据显示，过去五年东北三省常住人口减少超1000万，黑龙江鹤岗一套70平方米的房子总价3.5万元，每平方米不到500元，比当地一平米白菜价还便宜；河南新乡房价跌回2017年，100平方米的三房月租仅1200元，租金回报率低至1.8%，连银行活期存款利息都跑不赢。
这些城市有个共同特征：人口年均流出1%以上，住房空置率超过25%，未来十年根本没人接盘。
反过来看，深圳、杭州等人口流入大市，2025年一季度常住人口分别增长1.8%和1.5%，南山科技园、未来科技城周边房价逆势微涨2%-3%，而东北某资源型城市同期房价下跌15%，两者差距越拉越大。
记住铁律：连续三年人口净流出的城市，房子再便宜也别碰，买了就是给资产上“缩水加速器”。
警惕“低总价陷阱”，这三类房子碰不得。现在很多楼盘玩“首付分期5万起”“总价50万住三房”的套路，实则藏着三个大坑。
第一类是老破小，尤其是靠学区撑着的“老古董”。北京西城一套40平方米的无电梯老房，2020年靠学区溢价卖到600万，如今多校划片后跌到450万，挂牌8个月无人问津；
上海内环内类似房源成交量同比暴跌65%，中介坦言“除了预算卡死的刚需和赌拆迁的，没人接盘”，但拆迁概率比中彩票还低。
第二类是远郊“睡城”大盘，环京某超级大盘2017年卖1.5万元/平方米，如今7000元/平方米甩卖还送车位，空置率超过60%，晚上亮灯率不到20%，活脱脱一座“鬼城”；
广州从化某新盘号称“地铁盘”，实际距离地铁站3公里，房价从1.2万元跌到8000元，业主吐槽“每天通勤3小时，工资全搭在交通费上”。
第三类是高周转房企的期房，2023年全国烂尾楼风险项目中，70%来自暴雷的高周转房企，某TOP10房企爆雷后，武汉、郑州数万名业主收房无望。
现在买期房就像“赌开发商能不能活到交房”，而现房尾盘虽然贵5%，但能亲眼看到质量，还能省掉2-3年的租房成本，算下来更划算。
刚需买房，先算“通勤经济账”——时间就是金钱，更是房价的“隐形杠杆”。上海楼市调研显示，地铁1公里内的房子比3公里外的溢价18%，流通速度快50%；
北京回龙观某小区，步行到地铁站800米的次新房单价10万元仍抢手，而2公里外同户型便宜1.5万元/平方米却无人问津。
每天多花30分钟通勤，一年相当于浪费180小时，这些时间用来提升技能，足够让月薪涨2000元，相当于房价每年“隐性贬值”2.4万元。
更关键的是，通勤便利的房子抗跌性强，2024年疫情期间，广州珠江新城核心区房价跌5%，但地铁上盖的次新房仅跌1%，复工后率先反弹；
而远郊无地铁板块，房价至今没回到2019年水平。刚需记住：宁买市区老破小的“地铁房”，不买郊区新房的“睡城房”，通勤45分钟是性价比的黄金线，超过1小时的房子，住着累、卖着难。
改善型购房，别为“伪改善”买单，认准三个硬指标。
现在开发商最爱玩概念：号称“高端盘”却把容积率做到4.5，宣传“智能社区”实则只有几个摄像头。真正的改善房要看硬指标：
第一，层高≥3米，住建部新规后，3米层高的房子比2.8米的得房率高5%，视觉空间感提升20%，深圳某3米层高新盘开盘价较周边高15%，却因为住着不压抑卖得更快；
第二，容积率≤2.5，容积率每增加1，房价未来5年增值潜力下降12%，杭州申花板块容积率2.0的小区，二手房比容积率4.0的贵2.5万元/平方米，且更受改善客青睐；
第三，配套成熟度，周边3公里内必须有地铁、学校、商超，北京海淀某次新房因楼下就是三甲医院和重点小学，房价10年涨5倍，而配套缺失的小区同期仅涨1.5倍。
改善不是“砸钱买大户型”，而是“用钱换生活品质和资产保值”，买错了住着憋屈还砸手里，买对了未来置换能多卖50万。
优先瞄准“政策红利房”，跟着政府规划走更靠谱。现在买房，政策红利比开发商折扣更值钱。
第一类是保障房/安居房，深圳2025年计划供应2.5万套安居房，均价仅为周边商品房的50%，夫妻双深户、社保满5年就能申请，相当于直接省出首付；
第二类是城中村改造房，厦门房票政策实施4个月，撬动购房金额100.3亿元，拆迁户用房票买新房能享9折优惠，还能跨区域选房，相当于政府帮忙砍价；
第三类是国企/央企现房，暴雷房企的期房便宜30%也别碰，保利、华润等央企楼盘2024年交付满意度超95%，而民企楼盘维权率达40%，贵5%但住着安心。
最后说句掏心窝的话：现在的楼市早过了“闭眼买都能赚”的时代，国家统计局数据显示，2025年一季度全国100个城市中，仅23个房价微涨，超70%的城市房价下跌或持平。
准备买房的家庭，务必牢记：三四线城市，除非是本地刚需自住，否则别碰；一线城市远郊和新区，没有产业和人口支撑的，别信“规划利好”；
房贷月供别超过家庭收入的35%，高杠杆买房的时代过去了，一旦失业就是断供风险。
买房前多跑几次售楼处，多查政府官网的人口、土地规划，多问中介真实成交数据——这不是谨小慎微，而是楼市逻辑变了，以前靠运气买房，现在得靠脑子。
房子是家庭资产的压舱石，宁可买晚，别买错；宁可少贷，别硬上，稳住现金流，比啥都强。